不动产登记知识学习材料：

一、什么是不动产统一登记？

不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

不动产统一登记就是将原来由不同部门承担的土地、房屋、草原、林地、海域等不动产登记职责，统一交由一个部门承担。我国实行不动产统一登记制度，主要包括“四个统一”的内容：一是统一的登记机构，即由国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府确定一个部门为不动产登记机构；二是统一的登记簿册；三是统一的登记依据；四是统一的信息平台。

二、不动产登记的范围有哪些？ 

集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，法律规定需要登记的其他不动产权利。  

三、不动产登记的类型有哪些？ 

依照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记的类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

四、不动产登记的程序是什么？

1、申请登记的程序。申请→受理→审核→登簿。

2、依嘱托登记的程序。依据人民法院、人民检察院生效法律文书或人民政府决定书及其相关嘱托文件办理：嘱托→接受嘱托→审核→登簿。

3、依职权登记的程序。登记机构因不动产灭失等原因办理依职权注销或其他登记事项的：启动→审核→登簿。

 五、不动产统一登记的基本原则是什么？ 

不动产登记应遵循以下原则：

1、依申请登记原则。不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：①不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；②不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。

2、一体登记原则。房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

3、连续登记原则。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：①预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的； ②在建建筑物抵押权登记的；③预查封登记的；④法律、行政法规规定的其他情形。

4、属地登记原则。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。

六、不动产权不予登记的情形有哪些？

根据《不动产登记暂行条例》第二十一条：（一）违反法律、行政法规规定的（如：土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；申请登记的土地权利超过规定期限的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记等）；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的（例如：超过建设用地使用权期限、地役权的期限、抵押权的期限）；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。 

七、不动产登记申请资料有哪些审核要求？

对不动产登记申请资料的审核要求是：

1、申请书、证明文件、委托书、权属证明、调查材料、不动产测量资料等与国家规定的规范格式一致；

2、申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体一致；

3、不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产一致；

4、权属来源证明材料或者登记原因证明文件与申请登记的内容一致；

5、法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证齐全；

6、不违反法律、行政法规的强制性规定。

八、哪些不动产申请需要共同申请？哪些申请可单方申请？

不动产登记是依申请而进行的行政确认行为，根据《不动产登记暂行条例》十四条：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。（例如：商品房、经济适用房、拆迁安置房需要开发企业与业主共同申请）

属于下列情形之一的，可以由当事人单方提出申请：

1、尚未登记的不动产首次申请登记的；

2、继承、接受遗赠取得不动产权利的；

3、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设定、变更、转让、消灭不动产权利的；

4、权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

     5、不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

    6、申请更正登记或者异议登记的；

7、预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记的；

8、法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

九、不动产登记如何委托他人代办？ 

申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。

1、自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书；授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书；

2、境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证；   3、代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外。

十、申请人是否必须到不动产登记部门现场申请？ 

申请不动产登记，申请人本人或者其代理人必须到不动产登记机构办公场所，提交申请材料、核对身份，并接受不动产登记机构工作人员的询问和见证签字。

将宗地信息与宗地上建成的建筑物(构筑物)信息建立关联与对应关系，编制生成不动产单元号即为落宗。

十一、未成年人如何申请不动产登记？ 

未成年人人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请，未成年人的监护人一般是父母。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

十二、因继承、受遗赠取得不动产如何申请登记？

申请继承人或受遗赠人提交身份证明、经公证的材料或者生效的法律文书，不能提交公证材料或法律文书的的，申请人应提交被继承人的死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议、继承人或受遗赠人与被继承人的亲属关系材料及不动产权利材料等。

十三、处分共有不动产的，如何申请？ 

处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。

十四、不动产登记的受理条件有哪些？ 

经查验或询问，符合下列条件的，不动产登记机构应当予以受理：  1、申请登记事项在本不动产登记机构的登记职责范围内；

2、申请材料形式符合要求；

3、申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致；

4、申请登记的不动产权利与登记原因文件记载的不动产权利一致；

5、申请内容与询问记录不冲突；

十五、申请不动产登记的身份证明材料有哪些？ 

申请人申请不动产登记，需提交的身份证明材料包括下列几种类型：

1、境内自然人：提交居民身份证或军官证、士官证；身份证遗失的，应提交临时身份证。未成年人可以提交居民身份证或户口簿；

2、香港、澳门特别行政区自然人：提交香港、澳门特别行政区居民身份证、护照，或者来往内地通行证；

3、台湾地区自然人：提交台湾居民来往大陆通行证；

4、华侨：提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

5、外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照；

6、境内法人或其他组织：营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明；

7、香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；8、境外法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。

已经登记的不动产，因其权利人的名称、身份证明类型或者身份证明号码等内容发生变更的，申请人申请办理该不动产的登记事项时，应当提供能够证实其身份变更的材料。

十六、登记完成前，申请人撤回登记申请的如何处理？ 

申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。但部分登记申请人申请撤回登记申请的，不动产登记机构不予受理。

十七、不动产存在共有人的，如何发证？ 

申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书，并注明共有情况、列明全体共有人；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。 

十七、哪几种类型的不动产登记需要进行实地查看？ 

1、房屋等建筑物、构筑物所有权登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；2、在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；3、因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况；4、个人、单位自建房的不动产权属证书遗失、灭失，权利人申请补发的，查看房屋是否存在、是否改（扩）建；5、登记机构认为有必要实地查看房屋真实现状的其他情形。

十八、哪几种的不动产登记类型需要发布公告？

《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条明确规定，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：1、政府组织的集体土地所有权登记；2、宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的*登记；3、不动产登记部门依职权更正登记；4、不动产登记部门依职权注销登记；5、法律、行政法规规定的其他情形。 如未经公证的协议继承公告，证书作废公告等。

十九、不动产登记公告的期限有无明确规定？公告期限一般为多长时间？ 

公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理时间内。

二十、哪些情况可以申请注销国有建设用地使用权及房屋所有权，需提供什么材料？ 

1、不动产灭失的，提交其灭失的材料；

2、权利人放弃国有建设用地使用权及房屋所有权的，提交权利人放弃权利的书面文件。设有抵押权、地役权或已经办理预告登记、查封登记的，需提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关同意注销的书面材料；

3、依法没收、征收、收回不动产的，提交人民政府生效决定书； 4、因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的，提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书。

二十一、哪些不动产不得办理抵押登记？ 

1、土地所有权、海域所有权；2、耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4、所有权、使用权不明或者有争议的不动产；5、依法被查封的不动产；6、 法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产。

二十二、查询不动产登记资料需要提供什么材料？ 

申请人申请查询不动产登记资料，应当填写不动产登记机构制定的不动产登记资料查询申请书，并应当到不动产登记机构现场提出申请。查询不动产登记资料提交的材料包括：

1、查询申请书；

2、  申请人身份证明材料。委托查询的，应当提交授权委托书和代理人的身份证明材料，境外委托人的授权委托书还需经公证或者认证；

3、利害关系人查询的，提交存在利害关系的材料；

4、人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料和工作人员的工作证和执行公务的证明文件；

5、 法律、行政法规规定的其他材料。

二十三、查封期限届满是否需要查封法院出具解封文书？ 

查封期限届满不需要查封法院另行出具解封文书，申请人可到不动产登记解封、解封登记窗口填写注销查封审批单，经审批注销已到期的查封登记后，办理其他登记业务。

二十四、什么是更正登记？ 

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，可以依职权依法予以更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

二十五、什么是异议登记？异议登记有什么作用？

利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

二十六、什么是预告登记？什么情况下可申请预告登记？ 

预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。目前开展的不动产预告登记主要有以下几种情况：一是商品房等不动产预售的；二是不动产买卖、抵押的；三是以预购商品房设定抵押权的。

二十七、伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担哪些法律责任？ 

伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴，登记机构发现的还应及时通知公安部门；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二十八、原有不动产权证书遗失、损坏，如何换发、补发？

不动产权属证书或者登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者登记证明。

不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失，不动产权利人提出补发申请的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。

不动产登记机构补发不动产权属证书或者登记证明的，应当将有关事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者登记证明上注明“补发”字样。

二十九、为什么要开展不动产权籍调查？

与传统的房产证、土地证相比，不动产权证书增加了全国唯一的不动产单元号，作为不动产的“身份证号码”。生成不动产单元号之前应先做好权籍调查。根据《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）文件,明确要求不动产权籍调查作为不动产登记的基础和前置条件，只有权籍调查权属清楚、界址清晰、面积准确，方可受理登记。

2016年3月10日前（中心城区实施不动产统一登记）的部分不动产(房屋所有权证和国有土地使用证）由于历史原因权属不清，需要进行详细调查，需要一定周期对存量历史数据予以整合和录入，希望广大群众予以理解。

三十、什么是权籍调查、落宗？ 

权籍调查和落宗工作是不动产登记的基础性、技术性环节。不动产权籍调查是指以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等，不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。